Чек-лист покупателя: 6 проверок до депозита
Заберите список себе: эти вопросы можно задать любому застройщику и любому агенту, не только мне. Если на какой-то из них отвечают «не переживайте, всё нормально» вместо документа, это уже ответ.
Title Deed: право собственности, а не ключи
Дом можно купить, заехать и жить, а титул на своё имя ждать годами. Я сам жду Title Deed на свой дом в Пафосе и знаю, где этот процесс спотыкается.
- На чьей земле стоит комплекс и есть ли у участка отдельный титул.
- Как застройщик передавал титулы в прошлых проектах: обещания проверяются историей, а не брошюрой.
- Что написано о передаче титула в договоре: срок и ответственность, а не «после оформления».
НДС: 5 или 19 процентов
С 16 июня 2026 ставка 5 процентов действует только на первые 130 квадратных метров жилья и только при цене в пределах государственных лимитов. Метры сверх этого считаются по 19 процентов. Условие: первое жильё для собственного проживания. На большом доме сниженная ставка почти не помогает.
- Подходит ли ваша ситуация под условия ставки: гражданство роли не играет, а вот цель покупки и метраж решают.
- Как цена в прайсе соотносится со ставкой: «с НДС 5%» в рекламе не означает, что эти 5% дадут именно вам.
- Расчёт делается до внесения депозита. После него менять схему поздно.
Срок сдачи: договор против истории
Сдача через 20 месяцев по договору иногда означает 30 по факту. Это не всегда обман: стройка есть стройка. Вопрос в том, что происходит с вашими деньгами в эти лишние месяцы.
- Дата сдачи в договоре, а не в переписке с менеджером.
- История прошлых очередей застройщика: сдавал в срок или сдвигал.
- Пункт о компенсации за задержку: есть ли он вообще и как считается.
Что включено в цену, а что опция
На рендерах бассейн и сад на крыше уже нарисованы. В договоре они появятся отдельными строками, и НДС на опции считается сверху. Это первое, что я проверяю в смете.
- Спецификация отделки и комплектации как приложение к договору, а не «стандарт застройщика».
- Каждая позиция с рендера: в цене или опция за отдельные деньги.
- Бытовая техника: часто кухня сдаётся с подготовкой под приборы, а сами приборы докупаются отдельно.
Обременения и история участка
Красивый комплекс может стоять на земле, заложенной банку под кредит стройки. Это рабочая схема, но покупатель в ней должен быть защищён документами, а не честным словом.
- Выписка земельного реестра по участку: залоги, аресты, сервитуты.
- Если земля в залоге: письмо банка о выводе вашего объекта из-под залога после оплаты.
- Регистрация договора купли-продажи в земельном реестре: она защищает ваши права до получения титула.
Рассрочка и график платежей
Беспроцентная рассрочка от застройщика на Кипре реальна и часто удобнее ипотеки. Но график платежей входит в договор, и читать его надо до подписания.
- Что фиксирует первый взнос: цену из сегодняшнего прайса или только резерв юнита.
- Привязаны ли платежи к этапам стройки или только к календарю.
- Что происходит при пропуске платежа: пеня, расторжение, судьба уже внесённых денег.
Полный чек-лист под вашу сделку
Выше общая рамка, у неё нет исключений. Под конкретный объект и вашу ситуацию пунктов больше: цель покупки, форма оплаты, налоговое резидентство. Напишите, прогоню ваш вариант по полному списку и покажу, где риски.
Разборы и цены в Telegram Оставить заявкуЭто рамка вопросов, а не юридическая консультация. Финальные проверки делаем под конкретный договор и конкретную сделку.